買房或賣房—鉛漆與石棉揭露

現在就該怎麼做

如果你正在購買、出售，或準備在較舊的房屋進行修繕，請不要對任何你認為可能含有鉛漆或石棉的東西進行打磨、刮除、切割、鑽孔或拆除。擾動材料可能會釋放危險的灰塵或纖維到空氣中。

在你知道該材料是什麼之前，請讓兒童、孕婦與寵物遠離該區域。如果油漆剝落、天花板、管道包覆、磁磚，或其他舊材料看起來已受損，請盡量不要自行處理，並避免用可能攪動灰塵的方式清理。

1. 先停止該區域內任何裝修、修理或拆除。
2. 限制出入，不要讓任何人擾動該材料。
3. 安排由具認證的鉛或石棉專業人員進行檢測。
4. 如果你擔心兒童可能有鉛暴露，請聯絡醫生或當地衛生部門。

Abatewell 是一個免費的比對與目錄服務。我們不提供鉛漆或石棉的檢測、檢查、移除或清除（abate），也不提供法律、法規或醫療建議。

為何在房屋買賣中鉛與石棉很重要

鉛漆是建於 1978 年之前房屋的常見疑慮。當舊油漆保持完整且被原封不動地留著，直接風險可能較低。但油漆剝落、像舊窗戶與門這類的摩擦表面，以及裝修施工，都可能產生含鉛灰塵。鉛灰塵特別對幼兒危險，因為即使是少量也可能影響發育。

石棉可能存在於某些較舊的地板、天花板材料、保溫隔熱材料（insulation）、管道包覆（pipe wrap）、外牆（siding）、屋頂（roofing）、紋理塗層（textured coatings）以及其他建材產品。和鉛一樣，它在受損或被擾動時通常最危險。切割、打磨、破壞或移除含石棉材料，可能釋放人們可能吸入的纖維。

房屋成交不一定代表必須立刻移除某些東西。有時候關鍵問題是：是否存在該材料、其狀況如何，以及任何施工是否會擾動它。清楚的檢測結果與書面資訊，可以幫助買方與賣方在不靠猜測、也不陷入恐慌的情況下做決定。

揭露規則以及買賣雙方應該詢問什麼

對於 1978 年之前建造的房屋，聯邦法律一般要求賣方與房東提供給買方或房客一份獲 EPA 核可的鉛警示表格、任何已知的鉛基漆或鉛危害資訊，以及 EPA 的小冊子（告知如何在家中保護家庭免受鉛危害）。買方通常會有短時間的機會進行鉛檢查（lead inspection）或風險評估（risk assessment），除非在合約中經由雙方協議變更此權利。

石棉揭露規則則不那麼一致。必須揭露的內容可能取決於州與地方法規、賣方實際知道什麼，以及物件類型與交易性質。由於規則會因地而異，建議你用書面方式提出直接問題，並仔細審閱你的合約、檢查條款與州政府的揭露表格。

本頁僅提供一般教育資訊，不構成法律建議。如果你需要關於揭露、合約權利或特定交易的法律指引，請諮詢具資格的房地產律師，或聯絡你所在州或當地主管住房機關。

• 詢問賣方是否有報告、發票或先前的清除（abate）紀錄。
• 詢問是否曾在 1978 年之前的房屋進行任何裝修，以及由誰執行。
• 詢問是否有受損材料曾由具認可的實驗室進行檢測。
• 保留所有揭露文件、檢查報告與檢測結果的副本。

交割前或裝修前，檢測流程通常怎麼做

如果你擔心有鉛漆，具認證的鉛檢查員或風險評估人員可能會使用 XRF 分析儀、採集灰塵或油漆碎片樣本，或視情況建議進一步的風險評估。如果懷疑有石棉，受過訓練的專業人員通常會檢視該材料並小心取樣，讓樣本能交由具認可的實驗室分析。

在你於交割前考慮一棟較舊的房屋、開始修繕之前，或賣方開始為了上架而處理外觀問題之前，通常值得先考慮檢測。特別是在以下情況時更有用：油漆剝落、水損、舊地板瓷磚、爆米花天花板（popcorn ceiling）、管道保溫（pipe insulation），或任何可能擾動建材的預定裝修。

不要只憑猜測、只看年限，或相信水電/小工（handyman）的意見。合格的檢查能幫助你了解該材料是否真的有害、是否已受損，以及是否需要具執照的清除（abate）或特別作業方式。你可以在我們的 hazards hub 了解更多，也可參考我們的指南 how to test for asbestos。

法律通常在「施工會擾動材料」時要求什麼

如果在 1978 年之前的房屋中進行裝修、修理或上漆，會擾動已上漆的表面，可能適用聯邦 EPA Lead RRP 規則。用白話說，承包商做這類工作時，通常必須是獲 EPA Lead-Safe 認證的公司，並採用鉛安全（lead-safe）的作業做法，以控制灰塵並正確清理。買方與賣方應該自行核實該公司的認證資格，而不是只聽任何人的說法。

石棉作業在州層級受到高度規範。在許多州，檢查、處理、移除與處置含石棉材料，都需要特定執照、通知、圍封（containment）方法、保護措施，以及核准的處置程序。確切規則會因州、地方與材料類型而不同。

對兩種危害而言，正確的圍封與處置都很重要。警訊包括：任何人說「只要把它刮掉就好」、在沒有控制措施下打磨、在未做圍封的情況下移除疑似的保溫材料（insulation），或在需要特別處理時卻把碎料像一般垃圾一樣運走。開工前務必把工作範圍（scope of work）用書面取得，並在工作開始前向你所在州機關或 EPA 核實執照、認證與保險。

常見的檢測與清除（abate）費用

費用會因材料種類、數量多寡、進出/操作難易度、你所在地區、材料是否已受損，以及所需的檢測、圍封與處置而差很多。以下為一般範圍，不是報價也不保證。

在房屋交易中進行鉛漆檢測，若屬有限檢測，可能大約介於 $250 到 $800+；而更完整的檢查或風險評估通常會更高。石棉採樣與實驗室分析可能起於約 $300 到 $1,000+，取決於需要多少個樣本以及材料位置。

如果確實需要清除（abate），費用可能很快上升。小型的鉛漆穩定化（stabilization）或局部清除作業，可能從數百美元或是低於數千美元起跳；但較大的專案可能要數千美元甚至更多。石棉移除可能從約 $1,500（適用小型、可進入的專案）到數萬美元不等，特別是需要圍封、空氣監測與處置時，且專案更大或更複雜時。

更廣泛的例子請參閱我們的 costs guide。實際價格取決於現場狀況與你所在地的法規要求。

如何找到具執照、具認證的專業人員

在交易時間很緊時，請找能清楚說明他們會做什麼的專業人員：檢測、檢查、風險評估或清除（abate）。詢問他們持有哪些證照或認證、是否有保險、用哪家實驗室做樣本分析、他們如何圍封灰塵或纖維，以及廢棄物將如何處理與處置。

Abatewell 對房主與房客是免費的。我們可以透過我們的 free matching service 幫你找到當地適合做檢測或清除的專業人員。我們只收集聯絡資訊與專案細節，例如你的姓名、電話、可選的電子郵件、關注類型、ZIP code、大約房屋年限，以及你偏好的語言。

在你聘請任何人之前，請你自己用 EPA 或你所在州的主管機關核實他們的認證、執照與保險。把工作範圍與價格用書面取得。對於恐嚇式說法、催促你立刻簽約、只收現金的交易、文件不齊，或任何在材料尚未被妥善評估前就想擾動它的人要提高警覺。

• 核實：凡在 1978 年之前房屋中進行會擾動油漆的業者，是否具備 EPA Lead RRP 認證。
• 核實：在需要時，業者是否具備州級石棉執照（用於檢查或清除）。
• 索取書面形式的圍封、清理與處置步驟。
• 確認實驗室檢測是否會由具認可的實驗室執行。