Riesgos
Comprar o vender — divulgación de plomo y asbesto
Comprar o vender una casa antigua puede traer preguntas difíciles sobre la pintura con plomo y el asbesto. El paso más seguro es sencillo: no altere el material que sospecha, mantenga a las personas alejadas y haga que lo pruebe primero un profesional certificado.
No lo alteres
Lijar, raspar, cortar o romper un material que puede contener plomo o asbesto es lo que libera el riesgo. Déjalo tal cual, mantén alejadas a las personas y las mascotas, y haz que un profesional certificado lo pruebe primero.
Qué hacer ahora mismo
Si va a comprar, vender o prepararse para hacer reparaciones en una casa antigua, no lije, raspe, corte, perfore ni demuela nada que crea que podría contener pintura con plomo o asbesto. Alterar el material puede liberar polvo o fibras peligrosas al aire.
Mantenga alejados a niños, personas embarazadas y mascotas del área hasta que sepa qué es ese material. Si la pintura se está descamando o si un techo, el envoltorio de tuberías, el azulejo u otros materiales antiguos se ven dañados, déjelos lo más posible como están y evite limpiarlos de una manera que levante polvo.
- Detenga cualquier remodelación, reparación o demolición en el área.
- Limite el acceso y no permita que nadie altere el material.
- Haga arreglos para que lo pruebe un profesional certificado de plomo o asbesto.
- Si le preocupa una posible exposición al plomo en un niño, contacte a un médico o a su departamento de salud local.
Abatewell es un servicio gratuito de emparejamiento y directorio. No probamos, inspeccionamos, retiramos ni realizamos abatimiento de pintura con plomo o asbesto, y no brindamos asesoría legal, reglamentaria ni médica.
Por qué importan el plomo y el asbesto en una venta de vivienda
La pintura con plomo es una preocupación común en casas construidas antes de 1978. Cuando la pintura antigua está intacta y se deja en paz, el riesgo inmediato puede ser menor. Pero la pintura descamada, las superficies de fricción como las ventanas y puertas antiguas, y el trabajo de remodelación pueden generar polvo con plomo. El polvo con plomo es especialmente peligroso para niños pequeños porque incluso cantidades pequeñas pueden afectar el desarrollo.
El asbesto puede encontrarse en algunos pisos antiguos, materiales de techo, aislamiento, envoltorios de tuberías, revestimiento exterior, techos, recubrimientos texturizados y otros productos de construcción. Al igual que el plomo, a menudo es más peligroso cuando está dañado o se altera. Cortar, lijar, romper o retirar material que contiene asbesto puede liberar fibras que las personas podrían inhalar.
Una venta de casa no siempre significa que algo deba retirarse de inmediato. A veces la pregunta clave es si el material está presente, en qué condición se encuentra y si algún trabajo lo va a alterar. Las pruebas claras y la información por escrito pueden ayudar a compradores y vendedores a tomar decisiones sin conjeturas ni pánico.
Reglas de divulgación y qué deben preguntar compradores y vendedores
Para viviendas construidas antes de 1978, la ley federal generalmente exige que los vendedores y arrendadores entreguen a los compradores o inquilinos un formulario de advertencia de plomo aprobado por la EPA, cualquier información conocida sobre pintura con plomo o peligros por plomo, y el folleto de la EPA sobre cómo proteger a las familias contra el plomo en el hogar. Por lo general, los compradores tienen una oportunidad breve para realizar una inspección de plomo o una evaluación de riesgos, a menos que ese derecho se cambie por acuerdo mutuo en el contrato.
Las reglas de divulgación de asbesto son menos uniformes. Lo que se debe divulgar puede depender de la ley estatal y local, de lo que el vendedor realmente sabe, y del tipo de propiedad y transacción. Como estas reglas varían, es prudente hacer preguntas directas por escrito y revisar con cuidado su contrato, los términos de la inspección y los formularios de divulgación estatales.
Esta página es solo información educativa general, no asesoría legal. Si necesita orientación legal sobre divulgaciones, derechos del contrato o una transacción específica, hable con un abogado de bienes raíces calificado o con su autoridad estatal o local de vivienda.
- Pregunte si el vendedor tiene reportes, facturas o registros previos de abatimiento.
- Pregunte si se hizo alguna remodelación en una casa anterior a 1978 y quién la realizó.
- Pregunte si alguna vez se probaron materiales dañados en un laboratorio acreditado.
- Guarde copias de todas las divulgaciones, reportes de inspección y resultados de pruebas.
Cómo funcionan las pruebas antes del cierre o antes de remodelar
Si hay preocupación por pintura con plomo, un inspector certificado de plomo o un evaluador de riesgos puede usar un analizador XRF, recolectar muestras de polvo o de “chip” de pintura, o recomendar una evaluación de riesgos más amplia según la situación. Si se sospecha asbesto, normalmente un profesional capacitado inspecciona el material y toma muestras con cuidado para que puedan analizarse en un laboratorio acreditado.
Las pruebas a menudo valen la pena antes de cerrar una casa antigua, antes de comenzar reparaciones o antes de que el vendedor empiece a arreglar problemas estéticos para la lista. Son especialmente útiles si hay pintura descamada, daño por agua, azulejo antiguo de piso, techo tipo “popcorn”, aislamiento para tuberías o cualquier remodelación planeada que pueda alterar materiales del edificio.
No se base en suposiciones, solo en la edad, o en la opinión de un manitas. Una inspección adecuada le ayuda a entender si el material realmente es peligroso, si está dañado y si se necesitan prácticas de abatimiento con licencia o trabajos especiales. Puede obtener más información en nuestro centro de peligros y en nuestra guía sobre cómo hacer pruebas para asbesto.
Lo que normalmente exige la ley cuando el trabajo lo alterará
Si la remodelación, reparación o pintura alterará superficies pintadas en una casa anterior a 1978, pueden aplicar las reglas de la EPA Lead RRP. En lenguaje sencillo, por lo general las empresas contratistas que realizan este trabajo deben ser firmas certificadas como “EPA Lead-Safe Certified” y usar prácticas de trabajo seguras con plomo para controlar el polvo y limpiar correctamente. Compradores y vendedores deben verificar la certificación de una firma por sí mismos, en lugar de solo confiar en la palabra de alguien.
El trabajo con asbesto está fuertemente regulado a nivel estatal. En muchos estados, la inspección, manipulación, remoción y disposición de material que contiene asbesto requieren licencias específicas, notificaciones, métodos de contención, protecciones para trabajadores y procedimientos de disposición aprobados. Las reglas exactas varían según el estado, la localidad y el tipo de material.
Para ambos peligros, la contención y la disposición adecuadas son importantes. Las señales de alerta incluyen a cualquiera que diga que “solo lo raspará”, que lije sin controles, que retire aislamiento sospechoso sin contención, o que lleve los escombros como basura común si se requiere un manejo especial. Siempre obtenga el alcance del trabajo por escrito y verifique la licencia, la certificación y el seguro con la agencia estatal o con la EPA antes de que comience el trabajo.
Costos típicos de pruebas y abatimiento
Los costos pueden variar mucho según el material, cuánto hay, el acceso, su área, si el material está dañado y qué se requiere en cuanto a pruebas, contención y disposición. Estos son rangos generales, no cotizaciones ni garantías.
Las pruebas de pintura con plomo en una venta de vivienda pueden ir, aproximadamente, de $250 a $800+ para pruebas limitadas, mientras que inspecciones o evaluaciones de riesgo más completas pueden costar más. El muestreo de asbesto y el análisis en laboratorio pueden comenzar alrededor de $300 a $1,000+ dependiendo de cuántas muestras se necesiten y de dónde estén ubicados los materiales.
Si se necesita abatimiento, los costos pueden subir rápido. La estabilización pequeña de pintura con plomo o trabajos de abatimiento localizados pueden comenzar en cientos o en los primeros miles, mientras que proyectos más grandes pueden costar varios miles de dólares o más. La remoción de asbesto puede ir desde alrededor de $1,500 para un proyecto pequeño y accesible hasta muchos miles para trabajos más grandes o más complejos con contención, monitoreo del aire y disposición.
Para ejemplos más amplios, consulte nuestra guía de costos. El precio real depende de las condiciones del sitio y de los requisitos legales en su área.
Cómo encontrar un profesional con licencia y certificado
Cuando el tiempo importa en una transacción, busque profesionales que expliquen claramente lo que hacen: pruebas, inspección, evaluación de riesgos o abatimiento. Pregunte qué certificación o licencia tienen, si cuentan con seguro, qué laboratorio usan para las muestras, cómo contienen el polvo o las fibras y cómo se manejará y dispondrá de los desechos.
Abatewell es gratis para propietarios y arrendatarios. Podemos ayudarle a encontrar profesionales locales para pruebas o abatimiento mediante nuestro servicio gratuito de emparejamiento. Solo recopilamos datos de contacto y detalles del proyecto, como su nombre, teléfono, correo electrónico opcional, tipo de preocupación, código ZIP aproximado de su vivienda, edad aproximada de la casa e idioma preferido.
Antes de contratar a cualquiera, verifique usted mismo su certificación, licencia y seguro con la EPA o con su autoridad estatal. Obtenga el alcance y el precio por escrito. Tenga cuidado con tácticas de asustar, presión para firmar de inmediato, acuerdos solo en efectivo, papeleo faltante o cualquier persona que quiera alterar el material sospechado antes de que se evalúe correctamente.
- Verifique la certificación EPA Lead RRP para empresas que alterarán pintura en casas anteriores a 1978.
- Verifique la licencia estatal de asbesto para inspección o abatimiento cuando sea requerido.
- Pida pasos por escrito de contención, limpieza y disposición.
- Confirme si las pruebas en laboratorio se harán con un laboratorio acreditado.
Al comprar o vender una casa antigua, no altere pintura con plomo o asbesto sospechado: hágalo probar primero, entienda las reglas de divulgación y verifique por su cuenta la certificación de cualquier profesional.
Preguntas frecuentes
¿Los vendedores tienen que divulgar pintura con plomo?
Para la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978, la ley federal generalmente exige que los vendedores divulguen la pintura con plomo y los peligros por plomo conocidos y proporcionen información de advertencia específica. Las reglas estatales y locales pueden agregar más requisitos.
¿Los vendedores tienen que divulgar asbesto?
Eso depende más de la ley estatal y de lo que el vendedor sabe. En muchos lugares, los hechos materiales conocidos sobre una propiedad deben divulgarse, pero las reglas exactas de asbesto pueden variar según el estado y el tipo de transacción.
¿Debería hacer pruebas de plomo o asbesto antes de comprar una casa antigua?
Puede tener sentido, especialmente si la casa es antigua, los materiales están dañados o planea remodelar. Las pruebas realizadas por un profesional certificado pueden reducir las conjeturas y ayudarle a entender la condición real y los siguientes pasos probables.
¿Puedo retirar por mi cuenta pintura con plomo o asbesto sospechado antes de publicarla para venta?
Por lo general, esa no es la opción más segura. No altere el material sospechado usted mismo; la remoción e incluso la alteración menor pueden estar reguladas, y un trabajo inadecuado puede dispersar polvo o fibras y crear problemas más grandes.
¿Qué pasa si un contratista dice que no hace falta hacer pruebas?
Tenga cuidado. Si se sospecha la presencia de material y el trabajo lo va a alterar, hacer pruebas a menudo es el paso más seguro y el trabajo regulado puede requerir certificación específica, licencias, contención y disposición. Verifique los requisitos y credenciales usted mismo.
¿Abatewell es una empresa de pruebas o un contratista de abatimiento?
No. Abatewell es un servicio gratuito de emparejamiento y directorio que le ayuda a encontrar profesionales locales con licencia o certificados. No probamos, inspeccionamos, retiramos ni realizamos abatimiento de pintura con plomo o asbesto.