Khi bán nhà, tôi có phải tiết lộ về asbestos không?

Làm gì ngay bây giờ (trước khi đụng vào bất cứ thứ gì)

1. Đừng chà nhám, cạo, cắt hoặc cải tạo/phá dỡ những khu vực có asbestos nghi ngờ.

2. Giữ người (đặc biệt là trẻ em) tránh xa khu vực và tránh các hoạt động làm phát sinh bụi.

3. Nhờ một chuyên gia kiểm tra/test đủ điều kiện, có giấy phép để xác nhận xem có asbestos hay không trước khi bạn lên kế hoạch sửa chữa hoặc tháo dỡ.

4. Liên hệ với phòng nhà ở/y tế địa phương hoặc một chuyên gia bất động sản đủ điều kiện để biết thông tin về yêu cầu tiết lộ tại khu vực của bạn (quy định khác nhau theo từng bang và địa phương).

• Abatewell là dịch vụ ghép cặp/danh bạ MIỄN PHÍ—chúng tôi không kiểm tra và cũng không tháo dỡ asbestos, và đây không phải là tư vấn pháp lý.
• Nếu bạn lo ngại về việc phơi nhiễm, hãy liên hệ với bác sĩ hoặc phòng y tế địa phương để được hướng dẫn về bước tiếp theo.

Khi bán nhà, có phải tiết lộ về asbestos không? (câu trả lời chung)

Ở nhiều nơi, người bán được yêu cầu tiết lộ các tình trạng nguy hiểm đã biết—bao gồm asbestos—đặc biệt nếu căn nhà có vật liệu chứa asbestos (ACMs) và người bán biết (hoặc lẽ ra nên biết một cách hợp lý) về điều đó.

Tuy nhiên, luật về tiết lộ thay đổi rất nhiều theo bang, quận và đôi khi là thành phố. Một số quy định tập trung vào asbestos “đã biết”, trong khi những quy định khác cũng đề cập đến những phần đã được sửa chữa hoặc tác động/đụng chạm, hoặc những gì được phát hiện trong quá trình kiểm tra (inspections). Đôi khi nghĩa vụ còn phụ thuộc vào tuổi của ngôi nhà và loại vật liệu (ví dụ: lớp cách nhiệt cũ, một số loại gạch lát sàn nhất định, hoặc lớp cách nhiệt của hệ thống nồi hơi).

Vì các khác biệt này, cách an toàn nhất là: (1) xác định xem asbestos có khả năng tồn tại hay không, (2) xác nhận bằng xét nghiệm test từ một đơn vị được công nhận đúng chuẩn, và (3) thảo luận việc tiết lộ dựa trên yêu cầu tại địa phương của bạn—không phải theo một mẫu chung.

• Nếu bạn chỉ nghi ngờ có asbestos và chưa test, hãy cân nhắc việc cho kiểm tra trước khi đưa ra các tuyên bố.
• Tránh đoán mò—sự không chắc chắn có thể gây rắc rối cho cả người mua và người bán.

Việc kiểm tra asbestos ảnh hưởng thế nào đến tiết lộ và các bước tiếp theo

Nếu bạn có tài liệu từ một chuyên gia đủ điều kiện cho thấy có asbestos (hoặc cho thấy kết quả “không phát hiện asbestos”), thông tin đó có thể giúp bạn trả lời câu hỏi của người mua và đại lý một cách chính xác.

Việc test cần được thực hiện với việc lấy mẫu đúng quy trình, chuỗi lưu chuyển mẫu (chain-of-custody), và phân tích trong phòng thí nghiệm bởi một phòng lab kiểm tra được công nhận. Chuyên gia bạn thuê cần hiểu đúng kế hoạch lấy mẫu phù hợp với các vật liệu trong nhà bạn và không được làm phát tán thêm bụi. Nếu xác nhận có asbestos, chuyên gia có thể tư vấn các lựa chọn an toàn (thường là khoanh vùng/containment, sửa chữa, hoặc tháo dỡ—tùy theo tình trạng và vị trí).

Lưu ý quan trọng: đừng “tự test” bằng cách tự demo/phá hoặc tự lấy mẫu. Việc tự làm có thể làm lan sợi và tăng nguy cơ.

• Tìm các kết quả từ phòng lab được công nhận và tài liệu bằng văn bản mà bạn có thể cung cấp trong quá trình bán.
• Xác nhận vật liệu đã test còn nguyên vẹn, bị hư hỏng hay nằm ở vị trí có nguy cơ phát sinh bụi cao.

Luật pháp và kỳ vọng về an toàn thường tập trung vào điều gì

Asbestos và các nguy cơ từ chì được xem rất nghiêm túc ở Mỹ vì việc làm sai có thể giải phóng sợi vào không khí. Chi tiết “bạn phải làm gì” phụ thuộc vào nơi bạn sống và loại công việc bạn dự định thực hiện.

Đối với asbestos, các bang thường yêu cầu cấp phép cho việc tháo dỡ/abate và cho các nhà thầu, đồng thời cũng kỳ vọng thực hành khoanh vùng phù hợp và xử lý thải bỏ đúng cách. Nếu dự định tháo dỡ asbestos, các chuyên gia nên làm việc trong khu vực kiểm soát (containment), dùng thiết bị bảo hộ, lọc HEPA khi phù hợp, và xử lý rác thải nguy hại đúng quy định với việc dán nhãn phù hợp.

Đối với các dự án cải tạo làm xáo trộn sơn ở những căn nhà trước năm 1978, EPA yêu cầu chứng nhận Lead RRP (Renovation, Repair and Painting). Dù trang này nói về asbestos, bài học tổng thể là như nhau: các nguy cơ được quy định cần được xử lý bởi công việc được cấp phép/chứng nhận—không phải đoán mò và cũng không phải tự làm.

• Xác minh yêu cầu cấp phép asbestos tại địa phương—các yêu cầu không giống nhau giữa các bang.
• Hãy kỳ vọng mọi công việc làm xáo trộn vật liệu nghi ngờ phải được thực hiện theo đúng quy định khoanh vùng và xử lý thải bỏ.

Cách tìm chuyên gia kiểm tra asbestos được chứng nhận (và tự xác minh năng lực)

Abatewell có thể giúp bạn tìm các chuyên gia kiểm tra chì và asbestos có giấy phép/chứng nhận gần ZIP code của bạn—miễn phí cho chủ nhà. Dùng get-matched để chia sẻ ZIP code của bạn, mối quan ngại chung và ngôn ngữ bạn ưu tiên.

Trước khi thuê bất kỳ ai, bạn hãy tự xác minh chứng nhận/cấp phép của họ với bang của bạn (đối với asbestos) và với bất kỳ chương trình liên bang nào có liên quan. Hãy yêu cầu:

• Bằng chứng về việc được cấp phép/ủy quyền asbestos của bang (nếu áp dụng với các dịch vụ cụ thể mà họ cung cấp)
• Bằng chứng về bảo hiểm phù hợp (trách nhiệm dân sự và—nếu liên quan—phạm vi bảo hiểm cho loại công việc đó)
• Kế hoạch lấy mẫu/kiểm tra bằng văn bản rõ ràng (họ sẽ test gì, lấy ở đâu, và mẫu sẽ được xử lý ra sao)
• Kết quả lab bằng văn bản từ phòng lab được công nhận, kèm tài liệu bạn có thể cung cấp cho người mua hoặc đại lý

Nếu họ muốn bắt đầu cạo/chà nhám/đập phá trước khi test, hoặc họ không thể giải thích việc khoanh vùng, phương pháp lấy mẫu, hoặc tài liệu, thì đó là một dấu hiệu rủi ro lớn. Để xem hướng dẫn chung về các nguy cơ và bước tiếp theo, hãy xem guides và answers.

• Bạn là người ra quyết định—hãy xác minh năng lực trước khi ký hoặc thanh toán.
• Nếu mọi thứ có vẻ bị gấp rút hoặc mơ hồ, hãy chậm lại và yêu cầu tài liệu chứng minh.

Dấu hiệu cảnh báo khi tiết lộ asbestos và cảnh giác lừa đảo

Hãy cẩn thận với những người gây áp lực để bạn tháo dỡ hoặc “khắc phục” asbestos ngay lập tức mà không xác nhận thực tế nơi đó có gì. Ngoài rủi ro an toàn, lừa đảo thường dựa vào nỗi sợ và tính cấp bách.

Những dấu hiệu cảnh báo thường gặp gồm:

• Không có giấy phép/chứng nhận cho công việc họ đề xuất (đặc biệt là cho việc tháo dỡ/những tác vụ liên quan)
• “Chúng tôi chỉ cần cạo/chà nhám là xong” mà không test hoặc không có biện pháp kiểm soát phù hợp
• Không có kế hoạch khoanh vùng, không nói cách ngăn bụi lan tỏa, và không giải thích thực hành xử lý thải bỏ
• Chào giá chỉ nhận tiền mặt, không có phạm vi công việc bằng văn bản, hoặc ép bạn ký ngay tại chỗ
• Dùng chiến thuật hù dọa như “Bạn phải tháo dỡ tất cả ngay bây giờ” mà không có đánh giá hoặc tài liệu

Thay vào đó, hãy làm như sau: lấy phạm vi công việc và giá bằng văn bản rõ ràng (chỉ là ước tính/khoảng giá), yêu cầu bằng chứng về chứng nhận, và sắp xếp kết quả test để bạn có thể trả lời câu hỏi tiết lộ một cách chính xác.

• Khoảng chi phí thay đổi rất rộng theo vật liệu, mức độ tiếp cận, lượng công việc, và nhu cầu xử lý thải bỏ/kiểm tra—xem [costs](/costs/) để biết các khoảng thường gặp.
• Nếu bạn cảm thấy bị ép buộc, hãy dừng lại và xin ý kiến thứ hai từ một chuyên gia có giấy phép hợp lệ.

Các khoảng chi phí thường gặp (những gì người mua/người bán hay gặp)

Không có một mức giá duy nhất cho việc tiết lộ về asbestos hoặc kiểm tra asbestos. Chi phí phụ thuộc vào số lượng vật liệu/mẫu cần lấy, mức độ dễ tiếp cận, có nhìn thấy hư hỏng hay không, và yêu cầu phân tích cũng như tài liệu từ phòng lab được công nhận.

Trong nhiều trường hợp, chi phí kiểm tra và tài liệu có thể thấp hơn chi phí tháo dỡ/loại bỏ. Nếu xác nhận có asbestos và cần phải làm xáo trộn, việc khoanh vùng và xử lý thải bỏ sẽ khiến toàn bộ công việc đắt hơn. Để có kỳ vọng sơ bộ, hãy xem costs; nhớ rằng các khoảng giá không phải là báo giá.

Nếu việc bán của bạn yêu cầu các bước cụ thể, hãy hỏi chuyên gia kiểm tra/tháo dỡ rằng họ cung cấp những tài liệu nào (ví dụ: báo cáo lab và tài liệu thực hiện công việc) để bạn có thể lập kế hoạch một cách có trách nhiệm.

• Tránh trả tiền cho các lời hứa kiểu “tháo dỡ đảm bảo”—kết quả an toàn phụ thuộc vào khoanh vùng đúng cách, phương pháp, và việc xác minh.
• Luôn lấy giấy tờ bằng văn bản gắn với tài sản và các vật liệu của bạn.